-
목차
2025년 서울 부동산 시장, 특히 전세 시장의 분위기가 예사롭지 않습니다.
지난 몇 년간 꾸준한 상승세를 보였던 전세 가격이 2025년 1월부터 하락세로 전환되면서, 시장 전반에 변화의 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
특히 서울 강동구와 송파구, 강서구, 영등포구 등 일부 인기 지역에서 전세금이 수천만 원에서 수억 원까지 하락하는 사례가 나오면서, 임차인과 임대인 모두 큰 혼란을 겪고 있습니다.
이 글에서는 최근 3개월(2024년 12월~2025년 3월) 기준 서울 전세가 하락 동향을 중심으로, 그 원인과 앞으로의 전망, 그리고 실수요자와 투자자들이 알아야 할 실전 대응 전략까지 정리해보겠습니다.
1. 86주 만에 서울 전세가 하락 전환
한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 1월 첫째 주 서울 아파트 전세가격지수는 -0.01%를 기록, 무려 86주 연속 상승세를 멈추고 첫 하락세로 돌아섰습니다.
이는 일시적 조정이 아닌, 입주 물량 증가·수요 감소·금리 부담 등 복합적 요인으로 인해 중기적인 전세 약세장 진입으로 해석됩니다.
특히 강동구(-0.03%), 송파구(-0.03%)는 각각 7주 연속, 8주 연속 하락세를 보이며 서울 전세 시장 하락을 선도하는 지역으로 주목받고 있습니다.
2. 수억 원씩 전세금 떨어진 단지 속출
하락세는 단순한 지수 수치에 그치지 않습니다. 실제 전세 계약 거래 금액도 수천만~수억 원 수준으로 빠르게 조정되고 있습니다.
📌 대표 사례:
- 강동구 고덕아트리움 전용 59㎡
- 2024년 8월 전세가: 약 7억1천만 원
- 2024년 12월 전세가: 약 5억2천만 원
👉 4개월 사이 약 2억 가까운 하락
- 송파구 헬리오시티 84㎡ 매물
- 동일 면적 전세가가 2023년 대비 1억~1억5천만 원 하락
- 다수 매물이 장기 미거래 상태 유지 중
이러한 급격한 전세가 하락은 특히 2020~2021년 고점에 계약된 갱신 만기 물량과 2025년 입주 예정 물량이 겹치는 지역에서 두드러지고 있습니다.
3. 전세가 하락의 3대 원인
① 서울 입주 물량 폭증
2025년 서울의 아파트 입주 물량은 약 3만1천 세대, 이는 전년도 대비 약 33% 증가한 수치이며,과거에 비해 비교적 낮은 수치지만, 수요 위축과 겹쳐 공급 과잉 효과가 나타나고 있습니다.
특히 강남권, 동남권, 동북권에서 대단지 입주가 집중되어 일시적 공급 쇼크로 이어지고 있습니다.
② 전세 수요 감소
고금리 장기화로 인해 월세 수요가 전세를 대체하고 있습니다. 또한 갱신계약 종료 후 재이사보다는 재계약 또는 월세 전환을 선호하는 흐름이 강해지며 전세 수요가 감소하고 있습니다. 자녀 교육을 이유로 서울 진입을 시도하던 수요도 둔화되는 추세입니다.
③ 금리 + 경기 불확실성
전세 금리가 4~5% 수준을 유지하며 이전처럼 높은 보증금을 설정하던 수요가 감소하였으며, 경기 불확실성으로 인해 이사 결정을 미루는 사례 증가하고 있습니다. 그리고 신혼부부·청년층 중심으로 공공임대 선호도가 상승하는 것도 한가지 요인이라고 볼 수 있습니다.
4. 하락 추세는 어디까지 갈까?
많은 전문가들은 이번 전세가 하락이 일시적인 조정이 아니라 구조적 변화의 시작으로 보고 있습니다.
특히 전세가가 빠지면서 전세 매물은 증가하고 거래는 줄어드는 전형적인 하락장 패턴이 나타나고 있습니다.
하지만 2025년 하반기로 접어들면 기준금리 인하 가능성, 그리고 매매가 반등 조짐과 함께 전세 수요 일부 복귀가 있을 수 있습니다.
| 구분 | 전망 |
| 상반기 | 하락세 지속 (공급↑, 수요↓) |
| 하반기 | 약보합 또는 국지적 반등 가능성 |
| 종합 | 전세가 안정기 진입 + 임차인 우위시장 지속 |
5. 실수요자 및 투자자 전략 가이드
임차인 (전세로 거주할 예정이라면?)
- 매우 좋은 협상 타이밍입니다. 중복 매물 다수 → 가격조정 유도 가능
- 전세보증금보호보험 가입 필수
- 전입신고 + 확정일자 확보로 권리 보호 강화
- 전세금 낙폭 큰 단지 + 새 아파트 입주 단지 중심으로 비교
임대인 (전세 놓는 집주인이라면?)
- 공실 리스크 대응전략 필요
- 기존 전세가 고수 → 공실 장기화 위험
- 월세 전환 또는 옵션 추가로 조건 개선 필요
- 다가구·다세대 임대주택 보유자 → 금리 + 공실 이중 리스크 주의
- 계약 만료 전 1~2개월 전 협상/연장 유도 전략이 유리
6. 결론 : 지금은 ‘균형 조정기’
서울 전세 시장은 분명히 전환기에 접어들었습니다. 과열에서 안정으로, 그리고 지금은 임차인이 선택지를 가질 수 있는 시장으로 이동 중입니다.
📍임차인에게는 기회의 시기
📍임대인에게는 전략 조정의 시기
📍투자자에게는 수익률 기반 구조조정의 시기
지금 이 시점에서 중요한 것은 ‘가격’보다는 타이밍과 정보입니다.
최신 지역 시세 + 공급 일정 + 정책 흐름을 바탕으로 ‘불안한 하락기’가 아닌 ‘기회 있는 안정기’로 전세시장을 활용해보시기 바랍니다.